房产纠纷

因为新冠肺炎疫情,能否要求减免租金?

问:(因为疫情,能否要求减免租金)当地政府下令餐馆、KTV等娱乐场所全部停止营业。在此情形下,我作为承租人由于停业直接导致无营业收入,在出租人不主动减免租金的情况下,能否请求出租人减免租金甚至解除租赁合同?

答:这个问题,理论上还是存在一些争议。但承租人无法正常生产经营的情况下,仍按照租赁合同约定要求承租人支付租金,显然违背了民法的公平原则,也违背了社会一般观念。

另外,无论是参考之前非典期间最高院的意见,还是目前各地法院或政府部门出台的指导意见,我们认为在租赁合同中承租人因疫情防控措施无法生产经营的,承租人有权请求出租人减免疫情防控期间租金。

当然法院审理该类案件时,还是会综合考虑疫情给承租人的经营或居住功能是否带来实质性的影响、因果关系等,以公平原则为基础予以处理。具体是免除还是减少租户租金及减免租金的幅度,应视疫情对房屋租赁合同履行的影响来确定。

关于如何解除租赁合同的问题,由于疫情是暂时的,而租赁经营往往都是具有较长期限的,在这种情况下主张解除合同则依据不足。

上述解答的内容发布较早,而近日上海市高级人民法院也发布了指导意见,与上述解答的内容基本相同,附后以供参考:

以下为上海高院发布的法律适用问答中涉及的商用房租金减免部分内容:

问:商业用房承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金?

答:应根据具体案情作出相应处理。如受疫情影响房屋无法正常使用,承租人以此要求出租人减免房租的,一般可予支持。如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋,仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的,一般不免除承租人的租金给付义务;如对承租人营收产生重大减损的,可依据公平原则酌情调整租金。

文/上海杜继业律师(未经许可,不得转载)

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