房产纠纷

新冠疫情当前,不可抗力是租户免责的保护伞吗

疫情当前新冠肺炎几乎成了每个人每天都要面对的话题,随着复工逐步恢复,员工返岗,企业和个人都在思考同一个问题:我的房租是否该减免?前不久法工委宣布新冠肺炎构成不可抗力,但是具体到个案是否构成“不可抗力”,是否当然部分或者全部免责,不可一刀切下结论。

首先我们要区分民租房和经营房产;其次经营房产分为国企所有的和非国企所有;再次即便是国企所有的经营物业也是有层次有区别对象的减免,仅仅针对中小企业有减免。

2月8日上海市出台《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》,提出28条综合政策举措,切实为各类企业减轻负担。其中第(九)款:减免企业房屋租金。中小企业承租本市国有企业的经营性房产(包括各类开发区和产业园区、创业基地及科技企业孵化器等)从事生产经营活动的,先免收2月、3月两个月租金。但是文件对其他非国有企业经营房产并未明示,全国各地也陆续出台各种文件,但也仅仅是倡导呼吁鼓励出租人公平合理自愿协商减免租金,并非强制性要求。

网上咨询问题中很多人都问到个人民租房和个人所有经营房产是否有免租政策出台?首先,从原理上说国家不大可能出台硬性干涉基于个人合法物权享有收益权利,有也仅仅是倡议性鼓励性质的;其次从民租房来说几乎不可能支持减租免租(双方协商一致除外)的情况,民租房主要是个人居住使用,非经营性质,不管是否有疫情,或者说即便新冠疫情构成不可抗力,但是对于个人租房来说,疫情对个人使用占有房屋以及支付租金,都并不必然造成阻碍,进而导致合同目的根本上不能实现。比如有些未返程的务工人员主张由于疫情无法返城,是否可以减免租金,显然是得不到法律上的支持的;最后就个人所有的经营房产来说,很多中小企业甚至个体户,由于疫情影响以及政府出台的各种政策影响,无法开门营业造成损失,承租人可以“不可抗力”“情势变更”,与出租人协商减免或者缓交租金,来变更合同,但也不是必然导致合同解除,合同可延期履行,放宽条件履行的仍应履行。

新冠疫情还在持续,它的影响在疫情结束后不会结束反而会发酵爆发。这是一场影响全社会的大事件,从法律规定的原则和司法实践来看,协商解决将成为受疫情影响要求减免租金案件的主要解决方式,尊重合同约定,维护交易稳定,各方交易主体公平合理分摊损失仍然是法院判决的主旋律,所以说,不可抗力不必然成为租户要求减免租金解除合同免责的保护伞。

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