合同纠纷

最高法院:让与担保案件裁判规则

裁判要旨

1、当事人签订《商品房预售合同》的真实目的不是为买卖房屋,而是为借款提供担保,不宜以开发商未取得预售许可而认定合同无效,未转移房屋所有权不影响让与担保关系成立。

2、当事人完成让与担保财产权利变动的公示,形式上将担保财产权利转移至债权人名下,则该担保具有物权效力;否则,让与担保合同虽然生效,但债务人不履行债务时,债权人只能要求就担保财产变价款受偿,不能对抗合法取得该财产的权利人,亦无优先受偿效力。

3、不动产让与担保可参照适用不动产抵押权行使期间的法律规定,债权人在主债权诉讼时效期间内主张担保权利的,担保人应承担相应担保责任。


裁判理由

最高人民法院认为,本案再审审查的重点是开发公司应否对案涉借款承担担保责任。

开发公司主张案涉房屋所有权未转移至杨某杰名下,双方之间不构成让与担保关系。本院认为,让与担保是我国现行法律未明确规定而在经济活动中广泛存在的一种非典型担保。杨某杰与开发公司在《借款合同》还款期限届满前签订《商品房预售合同》,约定杨某杰向开发公司购买案涉房屋,但杨某杰并未实际支付购房款。杨某杰、开发公司、余某均认可签订该《商品房预售合同》的真实目的不是买卖房屋,而是为《借款合同》提供担保。开发公司虽未向杨某杰转移案涉房屋所有权,但该《商品房预售合同》具有担保功能。杨某杰和开发公司之间构成让与担保关系。

开发公司主张《借款合同》约定出借款项用于开发公司,但杨某杰将借款付至余某名下并由余某个人使用,开发公司系受余某、杨某杰欺诈而签订《商品房预售合同》,该合同属无效合同。本院认为,《商品房预售合同》由开发公司时任法定代表人余某代表开发公司签订,且加盖开发公司印章,依法对开发公司发生效力。该合同未将出借款项用于开发公司作为《商品房预售合同》担保《借款合同》履行的条件。开发公司该项主张依据不足,不予支持。

开发公司主张其签订《商品房预售合同》时未取得商品房预售许可,该合同为无效合同。本院认为,商品房预售许可制度主要规制一般商品房预售合同,即房地产开发企业向买受人出售尚未建成的房屋并转移房屋所有权、买受人支付价款的合同,主要目的是维护房地产开发秩序及商品房买卖交易安全、保障购房者利益。案涉《商品房预售合同》形式上是商品房买卖关系,实质上是《借款合同》的担保。杨某杰签订《商品房预售合同》不是为了取得房屋所有权,开发公司亦非为出卖房屋。故考虑该《商品房预售合同》的真实目的,以及某县住房和城乡建设局于2016年6月28日向开发公司颁发案涉房地产开发项目商品房预售许可证,不宜以开发公司订立合同时未取得商品房预售许可为由认定《商品房预售合同》无效,对开发公司该项主张不予支持。

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