合同纠纷

容易误读的法条:未取得土地使用权证而转让土

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起诉前转让方未取得土地使用权证或未获批准而转让土地使用权,对于转让协议的效力,现行法律及司法解释未作规定,乍一想觉得是法律漏洞,可以通过对《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条(转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权,起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效。)进行反对解释来解决,即起诉前转让方未取得土地使用权证或未获批准而转让土地使用权的,转让合同无效。

但是,进行反对解释要坚持两个原则,一是被解释的法律须为闭合性法条,二是被解释的法律与其他法律条文不冲突。题涉情形下,第一个原则应无异议,第二个原则并不符合。

土地使用权司法解释2005年公布实施,该解释第9条采纳的是当时的通说,即转让方未取得出让土地使用权证书订立合同转让土地使用权的行为,认定为无权处分行为,其与受让方订立的转让土地使用权的合同为效力待定的合同。

物权法2007年公布实施,第15条确立了区分原则,即债权合同的成立及生效依据合同法判断,物权变动与否不影响合同效力。

买卖合同司法解释2012年公布实施,第3条完全颠覆了前述土地使用权司法解释第9条确立的标准,即出卖他人之物的合同应当认定有效,真正效力待定的是履行行为和履行结果,也即标的物所有权是否发生转移处于效力待定状态,买卖合同是确定有效的。

由上观之,土地使用权司法解释第9条的规定与后法相冲突,不符合反对解释的适用条件,故应当适用后法,不得进行反对解释。


裁判要旨

如土地使用权转让协议系当事人真实意思表示,且不存在合同法第52条规定的无效情形,不能因转让方未取得土地使用权证书或有批准权的人民政府同意而认定转让协议无效。

土地使用权转让作为物权变动的一种形态,其转让行为适用物权法规定的物权变动原则,转让方能否取得土地使用权证书或经有批准权的人民政府同意转让,属于合同履行问题,并非合同生效要件。


案情简介

2007年,开发公司与工业城招商局签订建设项目投资协议,约定开发公司垫资建设某工程,工业城招商局以土地使用权置换工程款。

工程完工后,工业城规划局批复以三宗土地使用权合计约417亩置换开发公司工程款。

2010年7月26日、9月6日,开发公司与酒店公司签订《联合开发协议》《补充协议》。

2010年10月11日,开发公司、酒店公司、李某红签订《补充协议二》。

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