婚姻家庭

父母借用子女的名义购房离婚时怎么主张权益 上


父母借用子女的名义购房,当子女离婚时如何主张权益?现实生活中,经常遇到父母作为房屋的实际出资人借用子女的名义购房,并以子女名义登记房屋所有权的行为。父母之所以借用子女名义购房,最为常见的是规避“限购令”、银行贷款等对购房人户籍的限制,或者为了规避将来可能发生的继承,表达对子女的爱护等。

父母借用子女的名义购房属于“隐名购房”。在司法实务中,“隐名购房”的法律认定一直是案件审判难点之一,尤其是在实际购买人与名义购买人未作明确约定的情形之下,如何判断实际购买人支付房款是基于出资还是借款,难度很大。一般而言,在“隐名购房”案件中应着重审查以下几个关键点:

1、父母与子女是否有委托协议。由于房屋价值较大,父母一般都会与子女签订如代持协议等形式的委托协议,明确房屋的出资、实际产权人、名义产权人等重要内容。由于这类协议签订在双方发生纠纷之前,往往最能体现双方的真实意思表示,是判断双方是否构成“隐名购房”的重要证据。

2、房屋的实际出资人及出资情况。“隐名购房”这类案件中,购房款一般由实际购买人支付,由于数额较大,通过银行转账都会留下相应记录,即使用现金支付也有相关收据。在有银行按揭贷款的情况下,虽然按揭还款户名是名义购买人,但每月履行还款义务的是实际购房人。因此,能够提供出付款银行账单、收据、还款账单等证据的是实际购房人的可能性比较大。

3、房屋的实际居住及产证保管情况。“隐名购房”中,房屋的实际居住人一般都是实际购房人,房屋产权证一般也由实际购房人保管,名义购房人仅仅是在产权证上挂名而已。房屋由谁实际居住和占有、房产证由谁保管也是判断“隐名购房”成立与否的辅助标准之一。

在上述三个关键事实之中,第一项事实,即实际购买人与名义购买人是否有委托协议,尤为重要和关键,是判断是否构成“隐名购房”最重要的依据。而第二项事实,即房屋的实际出资人和出资情况,是对双方达成的委托协议的实际履行。委托协议和出资证据二者相互结合形成较为完整的证据锁链,法官据此可以对案件事实做出基本判断。第三项事实,即房屋的实际居住及产证保管情况,和前两项事实结合更有助于法官形成心证。

上海离婚律师认为,父母“隐名购房”隐藏着很大的法律风险。对父母而言,由于房屋产权登记在子女名下,一旦子女将房屋转售给善意第三人或者发生子女离婚等事由,房屋产权很可能被第三人善意取得或被作为夫妻共同财产对待,影响实际购买人对房屋的实际权利,徒增讼累;对子女而言,一旦实际购买人不能按期归还银行贷款,名义购买人就要承担相应的还款义务,同时还会使自身处于被“限购”“限贷”的窘困境地之中。

© 2018-2021 欧鹏法律网 版权所有