医疗纠纷

房屋征收协议未包含的停产停业损失不能扣除

  【案情】

  大力公司(乙方)与沈阳市某区土地房屋征收管理办公室(甲方,以下简称征收办)签订《国有土地上房屋征收补偿协议(货币补偿)》。第七条补充条款约定:乙方收到甲方支付的征收补偿总款的80%后,三日内将土地和房屋搬离腾空,交付给甲方;乙方未在约定时间内腾空房屋的,从逾期之日起向甲方支付一定比例的违约金。协议附件部分的非住宅补偿(助)费明细表中载明:停产停业损失补偿费无。大力公司收到征收补偿款的80%后开始搬离,因部分房屋出租给银港宾馆,而该宾馆拒绝搬迁,大力公司未按期腾空全部被征收房屋。后银港宾馆与征收办签订《国有土地上房屋征收补偿协议(货币补偿)》,约定了停产停业损失补偿数额。银港宾馆腾空被征收房屋后,收到相应补偿费。大力公司催付未果,遂起诉。

  【分歧】

  第一种意见认为,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定,被征收人仅指被征收房屋所有权人,故承租人非为房屋征收中停产停业损失的补偿对象,其因房屋被征收而受到的损失,应按照出租人与承租人的民事法律关系进行处理。第二种意见认为,根据合法权益受到损害应得到赔偿的原则,经营用房的承租人有资格与房屋征收部门签订补偿协议并取得相应补偿。笔者同意第二种意见。

  【评析】

  一、承租人合法权利应予征收保护

  1.对象所属。从行政诉讼保护的对象来看,一是行政行为相对人,二是利害关系人。经营用房的承租人属于其他有利害关系的人,其利益应依法给予保护。

  2.法理基础。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条的规定,补偿的范围包括对征收房屋价值的补偿、搬迁、临时安置补偿及停产停业损失补偿。所有权人如将房屋直接进行生产经营,计算征收补偿时停产停业损失当然涵括在内;而当被征收房屋的所有权人为出租人时,其对停产停业损失补偿之主张上并没有实际利益为基础,而承租人却为合法利益实际受损的一方,此情形下房屋本身的价值补偿可与停产停业损失分别计算。个人利益因公共利益受损应得到补偿实为相关法律确定的基本原则,《国有土地上房屋征收与补偿条例》作为行政法规,其立法主旨在于规范行政机关的征收行为,而不是减损相关利害关系人之合法权益。

  3.实践需要。实践角度看,房屋搬迁过程无疑需要承租人的配合,且关于停产停业损失的计算,只有承租人能够举出相应证据。在征收补偿工作中将承租人排除在协商之外,而强行要求对经营活动并不知情的房屋所有权人代承租经营者主张权利,显不符合公平原则,也易产生新的矛盾纠纷,阻碍正常的搬迁进程。

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